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《福建日报》2012.6.18:小区广告收入,这杯羹如何分?
mg视讯: 宣传部 更新日期: 2012-06-26 访问次数: 53

 

小区广告收入,这杯羹如何分?

来源:《福建日报》               日期:2012.6.18

 

        眼下,广告正以不同的呈现方式,进入城市小区。 

        福州市台江区江岸名都小区的陈女士说,下班回小区,视力所及广告频现:小区门口,拦车杆上贴着的是汽车广告;进门左手边,是一个美容灯箱广告;布告栏内有电信广告;等电梯时,分众传媒液晶视频不断闪烁;进电梯,房地产广告占据着3面内壁。 

        小区内,可谓是“无处不广告”。可令陈女士困惑的是,这些广告收入,哪去了? 

  一

        连日来,记者走访了福州市10多个中高档小区,发现小区广告形式多样,有电梯框架广告、灯箱广告、视频广告、招贴广告以及户外广告。与陈女士一样,越来越多的小区业主,开始对小区广告收入刨根问底。

        为争夺小区广告收入的支配权,部分小区业主与物业之间纠纷不断,甚至对簿公堂。以古田支路中城名仕汇小区为例,小区业委会曾与物业展开小区广告收入的争夺战。6月14日,业主缪先生向记者讲述了这一过程。 

        据了解,该小区共有31部电梯。业委会未成立前,电梯广告收益归物业企业。2008年底,小区业委会成立。2009年,物业企业将负责电梯广告的权利交还业委会,业委会与广告企业续签合同。 

        2011年5月,业主发现小区电梯原广告被撤下,换上别的广告牌。原来,小区物业和另一广告企业私下签订了合同。业主们多次交涉,最终夺回收益权。 

        由于地处五一路和古田路交会处,中城名仕汇小区外墙上还有许多户外广告。日前,该小区业主又针对小区户外广告收入,向物业质疑。

        2011年,闽发西湖广场的业委会曾将物业企业和广告企业告上法院,提出电梯和外墙是属于小区的公共部分,其产生的广告收益应归业主所有。

       法院一审认为,业委会未经业主大会授权起诉,不符合起诉条件,驳回起诉。业委会不服上诉。今年5月底,上级法院驳回上诉,维持一审裁定,原因依然为:业委会未经过半数以上业主授权起诉。 

      “拿回小区广告收入,怎么就这么难?”6月14日,面对记者,一名该小区业主感叹道。 

  二

       6月13日,记者电话采访了福州多家知名物业。提及小区广告收入及分配问题,对方均纷纷回避。实达物业以负责人不在为由直接挂断电话,永安物业、花开富贵物业、融侨物业均表示次日回话,可记者始终没等到这3家企业的答复。 

       无奈之下,记者以广告企业业务人员的身份致电询问,获取了一些小区电梯广告的信息。

       中庚物业管理的香江明珠小区中,10栋楼有电梯,每栋1至3部,均有框架广告,今年的合约已满;永安物业管理的世纪豪门小区,两栋楼均配有电梯,每栋10部,每部电梯广告租赁费为每月数百元;伯恩物业管理的丽景天成小区,共34栋楼,98部电梯,每月每部电梯的广告租赁费至少1000元。记者询问该和谁商谈电梯广告事宜,这3家企业的工作人员均表示由物业负责。

        连日来,记者调查发现,绝大部分小区,物业成了小区广告获益者,那么它们对这部
分收入又如何支配呢?

        福州江南水都杰座小区有上百部电梯。物业企业相关负责人表示:“电梯广告收入由物业处招商管理。因小区已交付使用近6年,部分设施老化、损毁,物业处将所得收益主要用于小区的大项维修。待小区业委会成立后,物业将与其协商相关费用的清算。”

      “绝大部分贴补物业企业了。”采访中,一名不愿透露姓名的某物业企业经理告诉记者,眼下物业企业管理成本上升,而物业费却很难再涨。他表示,在福州,成立业委会的小区很少,小区广告便成为大部分物业企业的创收渠道,只有极少数物业企业会对小区广告收入用途进行公示。

  三 

        城市小区广告,已成为一座“富矿”。6月13日,记者从太阳广告企业了解到,其电梯框架广告价格为每面每月1200元,一部电梯可以悬挂2至3面框架广告,至于付给物业的租金,对方不愿透露。
        记者还从省特种设备检验院获悉,目前福州在用电梯数量约为2.3万部,并以每年约20%的速度增长。由此推断,若福州一半的电梯对外承租广告位,以一部电梯广告租赁费每月1000元计,福州电梯广告租赁费月总数就超过1000万元。

        这样一笔巨额收益到底该归谁?6月13日,记者给省物业管理协会发去采访提纲,至今无正面答复。

        对此,有关人士各抒己见。福建创元律师事务所蔡思斌律师认为:根据《物权法》相关规定,小区电梯等共用设施设备属于业主共同所有,业主享有共有和共同管理的权利。依据“谁所有,谁受益”的原则,这部分广告收益属于业主所有,应由全体业主和业委会享有、支配。用途上,一般是作为集体公共支出或充抵部分物业费用。《物业管理条例》已明确体现这一原则。

        此外,根据《物权法》82条规定,物业企业系基于委托合同关系对小区进行管理,如委托合同有授予物业企业负责公共部分的经营,那么物业企业可在不经业主同意下,自主同意广告企业安装广告,但收益仍属于业主所有;如委托合同并未授权物业企业负责公共部分的经营,小区内安装广告需经业委会或业主大会同意,物业企业即便收取广告费,也是代为管理。

        蔡律师认为,物业占有公共区域广告收益的行为不合法。正确的做法,应将广告租赁收益扣除税金及物业管理费用,剩余款项转入专项维修基金或业委会账户,用于小区公众事业。至于物业在广告租赁收益中应分取多少管理费,尚无标准。

        mg视讯法学系叶金敬老师则表示,目前小区住户维权意识较弱,很多小区并未成立业委会,对广告租赁收入无从分享,“物业企业出租小区公共区域发布广告,收益究竟如何分配,仍是一个法律盲区”。
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